재테크 베스트셀러 작가 4인 그들이 공개한 투자노트

재테크에 성공한 사람들에겐 특별한 DNA가 있는 것 같다. 주식이든 펀드든 부동산이든 그들이 손대는 것은 돈을 만들어 낸다. 재테크 베스트셀러 작자들을 만나 그 특별한 DNA를 추출했다.

■《39세 100억, 젊은 부자가 되는 7가지 방법》 쓴 이진우 대표 ■

“부동산 투자는 토지, 상가, 아파트 순”

39세, 100억 부자. 이진우 대표를 따라다니는 수식어다. 그는 부동산으로 부를 축적한 대표적인 인물이다. 17살의 어린 나이에 토지에 투자하면서 시작된 그의 부동산 투자는 지금까지 계속되고 있다. 한창 고등학교에 다닐 나이에 그는 학업대신 투자에 눈을 뜬 것이다. 일찍부터 투자에 눈을 뜬 데는 아버지의 역할이 컸다. 사업가인 아버지는 아들에게 공부보다 투자의 중요성을 강조했고 한 살이라도 일찍 투자해야 한다고 가르쳤다. 아버지의 가르침은 어느새 아들의 투자 지론으로 자리잡았다.

실제로 17세 때부터 20대 초반까지 투자했던 땅들은 그에게 100배, 200배의 수익으로 돌아왔다. 부동산 투자는 한 살이라도 일찍 시작하는 게 유리하다는 그의 지론이 들어맞는 대목이다. 그가 20대 초반에 평당 10만 원에 매입했던 용인의 토지는 20년 뒤 2000만 원으로 오르기도 했다.

이 대표가 부동산 투자처 중 가장 먼저 투자한 곳은 토지다. 그는 부동산 투자는 순차적으로 해야 성공할 수 있다고 말한다.

“부동산 초보라면 상가나 아파트보다 토지부터 시작해야 합니다. 누구나 아는 고가땅이 아니라 5년, 10년 후 개발 가능성을 염두에 둔다면 적은 비용으로도 투자가 가능하기 때문이죠.”

토지에 투자해 목돈이 마련되면 상가에 투자하고 가장 마지막에 아파트에 투자하는 것이 그가 말하는 투자의 정석이다. 어찌 보면 내 집 마련을 한 후 상가나 토지로 눈을 돌리는 일반 투자자들의 생각과는 정반대인 셈이다. 그의 설명을 듣고 있노라니 자연히 ‘왜?’라는 의문이 생겼다. 그는 명쾌한 해답을 내려준다.

“투자는 역설적으로, 역발상으로 하는 겁니다. 대세를 따르다가는 손해를 보기 십상이죠. 제 경우 모두 투자를 꺼리던 IMF 시기나 부동산 규제가 강화될 때 저평가된 물건을 구입해 톡톡히 재미를 봤습니다. 내 집 마련에만 급급해 과도한 대출을 받아 아파트를 샀다면 종자돈을 모으기는커녕 대출금을 갚기 바쁘죠. 토지부터 투자해야 하는 이유가 여기 있습니다.”

그는 최근 땅값이 많이 올랐지만 아직 개발되지 않은 지역 중 몇몇 곳을 눈여겨 볼 필요가 있다는 설명을 더한다. 단기투자라면 여수 엑스포를 겨냥해 여수 지역의 상가에 투자하고 중장기 투자는 인구가 점차 늘어나는 경기도와 충남, 대운하가 건설되는 호남 인근의 토지가 그가 생각하는 유망지역이다.

부동산 재테크 강사로도 활동하고 있는 그는 강의 때마다 부자가 될 수 있는 직업이 따로 있다고 강조한다. 물론 부동산 관련 분야에 종사한다면 더 없이 좋겠지만 그는 보험, 자동차 영업사원은 능력만큼 고수익을 얻을 수 있고 일반 직장인보다 종자돈 마련이 용이하다고 말한다.

실제로 그는 영업현장에서 종자돈을 모아 부동산에 투자하기도 했다. 영업 경험은 부동산 투자에도 도움이 된다. 그는 한 때 카페, 식당, 약국을 경영했다. ‘부동산 투자 전문가가 웬 장사’라고 생각할 수도 있지만 그는 영업 마인드를 적용해 인수 전보다 매출을 높인 후 매장 가치 상승에 따른 권리금을 받은 적도 여러 번이다.

“약국을 경영할 때 손님들에게 자일리톨이나 드링크제를 서비스해 단골을 확보했고 식당 운영도 마찬가지였죠. 단골이 늘면서 매장의 가치가 올라갔고 그로 인해 수익을 확보할 수 있었습니다. 물론 제 매장을 인수한 분들에게 영업 노하우도 알려드렸죠.”

최근 그는 개인적인 부동산 투자 외에 해외교민들을 대상으로 국내 부동산 투자를 대행하는 업무와 해외부동산에 직접 투자까지 사업영역을 넓힌 상태다. 한국인들의 대부분이 저렴하다는 이유로 동남아에 투자하지만 역발상 투자를 하는 이 대표는 동남아보다 두바이, 밴쿠버, 상하이, 선전, 뉴델리 등이 해외 부동산 시장을 견인할 것으로 내다봤다.

한국에서 세계를 무대로 부동산 투자를 확대하고 있는 그는 앞으로 부동산 대학을 세워 인재들의 투자 마인드를 키우고 장학재단을 설립해 결손가정 자녀들을 지원하고 싶단다.

◇이진우의 부동산 투자 노하우◇ 01_ 종자돈이 없어도 땅을 보러 다녀라. 견물생심이라고 좋은 땅을 보면 돈을 모으기 위한 목표 설정이 된다. 02_ 순차적으로 투자하라. 토지, 상가, 아파트 순으로 투자하는 것이 빚 없이 투자하는 길이다. 03_ 종자돈 마련 지름길은 영업이다. 노력한 만큼 버는 영업사원은 자기 노력 여하에 따라 일반 직장인보다 빨리 종자돈을 모을 수 있다. 04_ 인구가 늘어나는 지역 노려라. 유망지역을 고르기 어렵다면 지자체들 중 최근 인구 유입이 늘어나 건설 및 도시 개발이 필요한 곳에 투자하라. 05_ 규제가 생길 때 투자하라. 부동산 규제가 심화되면 부동산 가격이 하락하게 마련이다. 하락할 때 사두면 높은 시세차익을 올릴 수 있다.

■《딸기아빠의 펀펀 재테크》 쓴 김종석 차장■

“연금은 부부가 나눠서 가입하세요”

실제 이름보다 필명으로 더 유명한 딸기아빠 김종석 차장(우리투자증권)은 온라인 재테크 강사로 유명하다. 그가 시삽으로 있는 온라인 재테크 카페는 회원수만 10만, 누적 방문자 수는 300만에 육박한다. 그의 인기 비결은 일반인들에게 생소한 투자 상품을 쉽고 재미있게 설명해주는 데 있다. 저축에서 투자로 패러다임이 전환되면서 새로운 펀드상품이 쏟아져 나오는 모습을 펀드 뷔페에서 내 입맛에 맞는 녀석을 골라야 한다는 설명만 봐도 그의 재치를 엿볼 수 있다.

김종석 차장에게 있어 투자란 무조건 돈을 모으는 것이 아니다. 목표를 세우고 목표를 이루기 위해 전략적으로 돈을 모으는 것이 바로 투자다. 그런 의미에서 어린 자녀들에게 경제 교육을 필수다.

“막연히 부자가 되라는 말은 소용이 없습니다. 투자의 개념을 심어주고 왜 투자를 해야 하는지를 알려줘야 하죠.”

딸기아빠라는 필명처럼 두 딸을 둔 그 역시 자녀들에게 투자 개념을 심어주는 일에 앞장서고 있다. 외교관이 되겠다고 하면 용돈을 주며 ‘외교관이 되기 위해서는 해외에 많이 나가봐야 한다’는 목표를 설정해주고 그 목표를 위해 투자가 필요함을 인지시키는 게 그만의 경제교육 방식이다.

김 차장은 누구에게나 꼭 맞는 투자는 없다고 단언한다. 그러나 연령대별로 반드시 가입해야 할 금융상품은 있다고 말한다.

사회 초년생이라면 목돈마련을 위해 소득의 50∼60% 가량을 투자하되 종신보험, 청약저축(청약), 장기주택마련저축(장마) 등에 가입하는 것이 좋다. 종신보험은 가입연령이 낮을수록 월 납입금이 낮으므로 일찍 가입해야 유리하고 결혼 후 내 집 마련을 실현하기 위한 장치로 청약과 장마를 노리라는 얘기다. 단 장마는 무리하게 월 납입금액을 설정할 경우 중도 해지로 그간 받은 소득공제를 반환해야 하기 때문에 5년 이상 꾸준히 투자할 수 있는 금액을 투자해야 한다. 장마는 5년 이상 투자하면 소득공제를 반환하지 않고 7년 이상 가입하면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 20대 싱글이라도 펀드와 변액연금에 최소 금액이라도 가입한 후 결혼 후 이 비용을 늘리는 전략도 필요하다.

30∼40대는 본격적으로 교육비 마련과 내집마련, 노후준비를 위한 투자전략을 펴야 한다. 최근에는 변액연금 외에 연금펀드라는 노후상품이 마련돼 노후준비를 위한 투자처가 다양해진 상태다. 그는 노후 준비 시 많은 이들이 범하는 오류로 남편명의로만 연금에 가입하는 것을 꼽았다.

“여성의 평균수명이 더 긴 만큼 최소 6∼10년간 여성이 혼자 생활할 것을 감안해 부부가 나눠서 연금에 가입하는 게 유리합니다. 6∼10년간 소득과 연금 없이 지낼 수는 없으니까요.”

50대 이상은 노후를 대비해 비과세 저축상품이나 채권, 채권혼합형펀드 위주로 포트폴리오를 짜는 것이 바람직하다.

40대 가장인 그는 현재 어떻게 투자하고 있을까? 재테크 전문가로 통하는 그의 포트폴리오가 궁금했다. 그는 보험 등 보장성 투자를 제외한 투자형 상품 중 직접투자를 20%로 제한하고 80%는 펀드에 가입했다. 재미있는 사실은 투자에서 분산의 중요성을 강조하지만 그가 투자한 80%의 펀드는 모두 해외펀드라는 것이다.

“올해 국내 시장이 변동성이 커 지난해 같은 수익을 거두기 어렵다는 생각이 들었죠.. 대신 이머징 펀드에 분산해 리스크를 줄였죠.”

그는 올해는 브릭스 펀드, 동유럽펀드, 자체 분산효과가 있는 아세안 펀드 등이 유망할 것으로 내다봤다.

펀드 숫자가 늘어나면서 투자자들이 펀드를 선택하기 어려운 시대가 왔다. 김 차장은 투자자들을 위해 펀드 고르는 노하우를 알려줬다.

“복잡한 운용보고서를 다 보고 펀드를 선택하고 또 펀드 환매 시점을 알기는 전문가도 쉽지 않아요. 수탁고가 점점 줄어드는 펀드는 환매하고 BM수익률과 알파지수가 높은 펀드를 고르면 되죠. 다른 수치는 굳이 살피지 않아도 됩니다.”

BM수익률은 해당펀드의 기준이 되는 벤치마크보다 얼마나 높은 수익을 거뒀는지를 알려주는 지표이고 알파지수는 펀드 운용인력이 얼마나 수익률을 높게 거뒀는지를 볼 수 있기 때문이다. 이런 지표들은 자산운용협회나 펀드평가사이트에서도 쉽게 검색할 수 있다.

그는 투자는 지속적인 수입이 있을 때 가능하다며 주가에 따라 일희일비하느라 직장생활에 소홀히 할 경우 직장에서의 가치가 낮아질 수 있다는 조언도 잊지 않았다.

◇김종석의 재테크 노하우◇ 01_ 투자 전 재무설계는 필수 재무 목표에 따라 포트폴리오를 짜라. 02_ 펀드는 알아서 수익 내지 않는다. 투자 후 방치하지 않고 3개월, 혹은 6개월마다 정기적으로 검토하라. 03_ 관리 어렵다면 1년 단위로 가입하라. 1년 만기로 가입할 경우 만기 연장을 위해 판매사 직원이 문의전화를 한다. 이때 수익률을 확인하고 연장 여부를 결정하라. 04_ 벤치마크 지수보다 수익 높은 펀드 골라라. 수익률의 기초가 되는(국내 주식형의 경우 코스피 지수) 벤치마크 지수보다 수익이 높거나 벤치마크 지수가 낮은 펀드가 유망하다.

■《상가투자에 돈 있다》 쓴 경국현 컨설턴트■

“상가는 주식처럼 투자해야죠”

“상가는 부동산이지만 아파트와 다르다.” 상가투자 컨설턴트인 경국현 씨는 상가의 의미를 이해하는 것부터 투자가 시작된다며 상가는 부동산이되 주식처럼 당장 이익을 봤다고 해서 다음 투자에도 성공이 보장되지 않는 투자처라고 정의했다.

상가투자의 목적은 두 가지로 요약된다. 하나는 안정적인 임대료이고 다른 하나는 시세차익이다. 그러나 임대료도 높게 받고 시세차익으로 인한 수익도 높은 상가는 드물다. 임대료는 안정적이지만 시세차익은 거의 없거나 혹은 그 반대의 상가가 많다. 때로는 두 가지 측면에서 모두 실패하는 상가도 있게 마련이다.

상가투자는 리스크가 큰 투자처다. 경씨는 주식 이상으로 리스크가 큰 상가에 투자하면서 주식만큼 노력을 기울이지 않는 투자는 문제가 있다고 꼬집는다.

“상가는 목만 좋다고 임대료 수익이 보장되지 않는 시장이지만 단순히 영업사원의 말만 듣고 혹은 상가 영업 경험이 없는 유령 컨설턴트의 말만 듣고 투자를 결정하는 이들이 많습니다. 이 경우 백전백패죠.”

그는 주식 투자 시 차트까지 보며 체크하는 것처럼 상가 투자시에도 상권과 물건에 대한 분석이 필수라고 말한다. 가장 쉬운 분석방법은 현장답사다. 도면을 보고 동선을 파악하고 실제 시공현장을 방문하고 주변지역 상인들에게 장사가 잘되는지를 발품을 팔아 알아본 뒤 투자해야 한다는 얘기다.

실제로 그에게 상담을 해 온 이들 중 현장답사를 소홀히 해 손해를 본 경우도 많다고 한다.

한 50대 주부는 장기간 거주해온 지역에 새로 들어서는 주상복합 1층 상가를 분양받았지만 도면을 봤을 때 도로와 인접한 전면부 상가로 알았지만 후면부 상가여서 수익률이 기대에 미치지 못한 경우도 있었다. 그나마 이 주부의 상황은 좀 나은 편이다. 가시 효과가 있는 1층 전면부 가장자리를 분양받은 이는 매장 바로 앞에 조경시설이 들어서면서 매장이 가려져 죽은 매장이 된 경우도 있다고 한다.

그는 적정가격에 맞는 투자도 오류라고 말한다.

“10억 원의 가치가 있는 상가를 10억 원에 구입하는 것은 어리석은 일입니다. 12억 원 가치의 상가가 10억 원에 나왔을 때 잡아야 2억원의 시세차익을 노릴 수 있는 겁니다. 그러나 부동산중개업자의 말만 믿고 10억짜리 상가를 10억에 매입하는 게 현실이죠.”

상가 투자에 있어 상가의 동선은 매우 중요하다. 그는 같은 건물 같은 층일지라도 하나는 죽은 상가일 수 있고 다른 하나는 유망한 상가가 될 수 있다며 반드시 현장실사를 통해 동선을 살펴야 죽은 상가를 고르는 우를 범하지 않을 것이라고 조언한다. 대한민국 대표상권인 명동의 한 쇼핑몰은 최근 공사가 한창이다. 입점업체들이 거의 빠져나간 상태인 이 쇼핑몰은 동선에 문제가 있었다고 한다. 경씨는 “바로 옆의 쇼핑몰은 호황이지만 불과 몇 걸음 거리의 쇼핑몰은 문을 닫았다면 내부 동선에 문제가 있는 것”으로 정의했다.

임대료에 목적을 두느냐, 시세차익에 목적을 두느냐에 따라 상가의 선택도 달라져야 한다. 임대료에 목적을 둘 경우 아파트 단지 내 상가가 적합하고 신도시가 막 형성되는 지역의 상가는 상권 형성 초기여서 임대가 용이하지 않지만 본격적으로 개발된 후 시세차익을 노릴 수 있다는 것이 그의 설명이다.

그는 오늘 최고의 상권이 10년 뒤에도 최고의 상권이기는 어렵다며 상권은 생성, 발전, 소멸의 단계를 거치기 때문에 투자는 생성과 발전 단계에서 시작해야 한다고 조언했다.

◇경국현의 상가 투자 노하우◇ 01_ 발품 안 팔면 망한다. 잘 아는 지역 상가라고 해서 혹은 영업사원 말만 믿고 현장답사를 하지 않으면 손해볼 수 있다. 02_도면 볼 줄 모르면 쪽박 찬다. 에스컬레이터의 위치, 건물의 전면부나 후면부를 보지 못하면 실제 기대보다 낮은 수익을 볼 수 있다. 03_상가는 개별성에 주목해야 한다. 상가건물의 위치, 주변 상권보다 해당 상가가 건물의 어디에 위치했고 동선상 노출이 얼마나 잘되는지를 파악하라. 04_살 것만 고민하지 말고 팔 것도 고민하라. 좋은 상가를 고르는 데만 급급한 나머지 상권 쇠퇴기에 들어선 상가를 구입하면 후에 손해를 보고 팔 수도 있다. 05_유령 컨설턴트에 속지 말라. 현장경험 없는 컨설턴트는 실제 상가 투자 이후를 장담할 수 없다. 상가 분양 프로세스를 이해하는 전문가의 조언을 받아라.

■《돈 버는 방법은 분명 따로 있다》 쓴 이원일 부장■

“부채로 시작한 투자는 必敗”

돈 버는 방법이란 무엇일까? 책 제목부터 의미심장한 《돈 버는 방법은 분명 따로 있다》는 그에 대한 해답을 알려주는 책이다. 어떤 방법으로 돈을 벌 수 있는지는 평생직장 개념이 사라지면서 재테크로 퇴직 후를 준비해야 하는 이들의 최대 관심사다.

이원일 부장(딜로이트컨설팅)은 세 단계에 걸쳐 투자를 해야 한다고 말한다. 투자 전에 부채관리가 우선돼야 하고 부채를 정리한 후 투자 목표를 정해야 한다. 자산관리는 목표를 정한 다음 실행해야 하지만 목표관리와 동시에 진행도 가능하다.

그렇다면 부채관리와 목표관리, 혹은 자산관리가 병행돼서는 안될까?

이부장은 부채를 안고 투자하는 것을 무모하다고 잘라 말한다. “부채를 안은 채 투자할 경우 이자보다 수익률이 높은 상품에 투자해야 합니다. 이런 상품은 매우 한정적이죠. 주식과 부동산정도가 수익률이 높을 수 있지만 주식은 리스크가 너무 크고 부동산은 대출 만기 시 매도가 용이하지 않을 수 있습니다.”

빚으로 투자한 경우 주식에 대한 기대수익을 높게 잡게 마련이다. 때문에 대형 우량주보다 리스크가 큰 중,소형주나 코스닥 투자를 감행하게 된다. 리스크가 높은 투자는 말 그대로 대박 아니면 쪽박으로 치닫는 지름길이다. 빚으로 투자한 부동산도 심각하기는 마찬가지다. 대출금 상환 기간내에 매도하지 못한다면 경매나 급매물로 매도해 제값을 받기 어려울 수 있다.

이부장은 투자는 매매시점이 중요하다며 대출일부터 상환일까지로 투자기간이 제한된다면 적절한 매매시점을 놓칠 수 있음을 강조했다.

일부 전문가들은 부채관리 시 소액의 부채부터 줄이라고 하지만 이부장의 생각은 다르다. 부채의 수를 줄이는 것에 의미를 두기보다 상환효과가 높은 부채부터 해결해야 한다는 것이다. 이율이 높을수록, 고정금리보다 변동금리를 적용하는 빚일수록 빨리 갚으라는 얘기다.

그는 최근의 10억 만들기, 3억 만들기 열풍에 반문한다.“왜 10억인가, 왜 3억인가”라고. 그러나 투자자들은 그의 질문에 선뜻 대답하지 못한다. 목표 없이 감상적인 투자를 한 결과다. 목표관리는 본격적인 재테크를 할 자산, 종자돈을 만들어 가는 과정이다.

이 과정에서 투자자들은 다양한 성공사례를 벤치마킹한다. 그러나 성공한 이를 벤치마킹한다고 해도 실패확률이 높은 것이 바로 이 머니게임이다. 만약 성공사례를 벤치마킹해서 실패했다면 투자자는 성공사례가 이미 과거형이라는 사실을 간과해서다.

“시장은 끊임없이 변합니다.투자환경이 계속 변하는데 과거 투자를 답습한다고 성공이 보장될 리 없지요.”

그는 사람들이 특정주나 특정상품에 열광할 때가 바로 팔아야 할 때라며 재테크는 성공요소보다 실패요소에서 배울 때 실패를 줄여나감으로써 성공에 가까워질 수 있다고 설명한다.

이부장은 올해는 국내보다 해외로 투자의 키를 맞출 필요가 있다고 조언한다. 또 차익거래펀드, 일부 섹터펀드가 안정적인 수익을 거둘 수 있다고 설명했다. 금, 원자재, 미술품 등 실물투자도 포트폴리오에 추가하고 러시아, 중남미 펀드는 3년이상 장기 투자하라고 조언한다.

◇이원일의 재무설계 노하우◇ 01_물가와 세후수익을 비교하라. 예적금은 물가보다 세후수익률이 높을 때만 투자하라. 02_빚내서 투자하지 말라. 빚으로 투자하면 무리한 기대수익을 설정해 리스크를 키울 수 있다. 03_과거에 집착하지 말라. 과거에 부동산으로 혹은 주식으로 재테크에 성공했다고 현재에도 가능한 것은 아니다. 04_순차적 재테크를 실행하라. 부채를 갚고 목표를 설정한 후 자산관리를 시작하라. 05_부채상환은 상환효과가 높은 것 부터 소액보다 이율이 높거나 이율 변동성이 큰 것부터 상환해야 효율적이다.

유현희 기자(yhh1209@ermedia.net)