주식, 부동산의 노령화 충격

주식시장과 부동산시장은 국면 국면에서는 약간 차이를 보일 수 있지만,

 

큰 흐름에서는 결국 동행하는 흐름.

 

여기서는 부동산 시장을 중심으로 노령화 충격에 대해 고찰.

 

 

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[주택가격 예측의 Key Factor : 인구 및 가구 수]

- 통계청 '장래인구추계'에 따르면 국내 인구는 2009년 4,875만명에서 9년 뒤인 2018년 4,934만명으로 정점을 찍을 것으로 분석. 이후 2019년부터 절대인구 수는 하강 곡선을 그릴 전망.

- 향후 인구가 감소하고 초고령 사회에 진입하면 신규 주택 수요는 지금보다 감소할 것으로 예상되지만 그 감소폭은 인구통계량을 기초로 한 수치보다는 작을 것.

- 주택 수요는 절대인구가 아니라 가구 단위로 이루어지기 때문.

- 인구 수는 2018년경부터 감소할 것으로 예상되지만, 향후 소핵가족화, 결혼 적령 지연, 이혼율 증가 등으로 1 ~ 2인 가구 수가 상대적으로 늘어날 것으로 예상되기 때문에 가구 수는 2025년경부터 감소 전망.

- 가구 수를 기준으로 보면 서울, 경기, 인천 등 수도권 지역은 2020년 이후에도 꾸준히 증가 전망( 김종선 한서대 겸임교수)

 

 

[주택가격 예측의 Key Factor : 핵심연령층 비율]

- 주택구입 핵심연령층 : 35세 ~ 54세

Cf) 최초 주택 구매 연령(35세 전후, 결혼 6~7년 차)부터 은퇴로 주택 구매력이 떨어지는 연령(54세)으로 구분. 생애주기로 볼 때 주택 구입이 왕성한 시기.

- 1985년 862만 명이었던 우리나라 35~54세 인구는 지난해 1,626만 명으로 두 배 이상 증가. 주택잠재수요층이 매년 33.2만영씩 증가한 셈. 이 시기는 우리나라 주택 가격이 급등한 시기와도 일치.

- 2011년부터 35~54세 인구는 1,657만명으로 정점을 찍은 이후, 매년 10만 명씩 줄다가 2020년 이후로는 매년 20만 명씩 급감할 것으로 추정. 710만명에 달하는 1955 ~ 1963년생 베이비붐 세대가 본격적으로 은퇴하기 시작하기 때문.

- 핵심연령층 감소 원인은 저출산과 Baby Boomer의 대량 은퇴 때문. 저출산 여파로 30대 중반의 신규 주택 소비계층의 유입은 줄어들고 기존에 주축을 이루던 Baby Boomer들은 은퇴를 앞두고 있음.

- 한국의 Baby Boomer 1세대는 1955~1963년(48~56세), 2세대는 1968~1973년(38~43세) 생으로, 이 두 세대를 합치면 1,650만 명 정도이며, 전체 인구의 1/3을 차지.

 

[일본의 Baby Boomer와 부동산 가격]

- 1991년 일본 부동산 버블붕괴와 2006년 미국 부동산 버블 붕괴 역시 핵심연령층의 Peak Out과 그 시점이 유사함.

- 일본의 베이비붐 시기는 두 차례 있었는데 첫번째가 1929~1938년 태어난 세대였고, 두번째가 흔히 알려진 2차 세계대전 직후 태어난 '단카이세대'.

 

- 1930년대 전쟁 호황과 군국주의 정권의 출산 장려책 등으로 생겨난 첫번째 Baby Boom 세대는 무려 2,100만 명에 달함. 단카이 세대가 1천만 명에 미치지 못하는 것에 비춰보면 엄청난 규모. 이들이 중장년층에 접어들어 내집 마련에 나선 1970~1980년대 일본의 집값 폭등은 불가피한 것.

 

- 도쿄의 주택지 토지가격은, 1976년 100 ⇒ 1980년 146 ⇒ 1985년 199 ⇒ 1988년 337 ⇒ 1990년 477로 급등.

 

- 90년부터 시작된 일본의 부동산시장 하락은 첫 번째 베이비부머가 은퇴하는 시점과 일치. 이후 2006년까지 일본의 주택 가격은 지속적으로 하락.

 

- 도쿄의 주택지 토지가격은, 1990년 477 ⇒ 1995년 332 ⇒ 2000년 253 ⇒ 2005년 197

 

- 일본의 35~54세 주택소비계층 수는 90년 3,680만 명에서 2006년 3,350만 명으로 약 330만 명 감소. 이들 숫자가 줄면서 일본의 집값도 지속적으로 하락.

 

 

[은퇴인구는 주택을 매각? 아니면 주택연금제도를 활용?]

- 매각할 것이라는 의견 : 차입금 이자비용, 재산세, 관리비 등 보유비용 부담, 유지관리의 어려움.

- 역모기지론 등 주택연금제도의 활성화 : 잠재 주택 매물 소멸.

- 은퇴인구의 선택에 따라 중대형 APT들의 가격 향배가 결정될 듯.

 

- Baby Boomer의 자녀들의 독립이 본격화되고 Baby Boomer들의 은퇴가 본격화되면서 Baby Boomer들이 중대형 평수에서 중소형 평수로 이전할 가능성

⇒ 중대형가구 수요가 빠르게 감소하면서 이들 주택의 상대가격도 큰 폭 하락 가능.

    (현재는 중대형의 평당단가가 중소형에 비해 과대평가된 상태)

 

 

 

[1~2인 가구 증가의 영향]

- 주택 소유보다는 임대, 중대형보다는 소형, 그리고 외곽 지역보다는 교통 및 편의시설 등이 잘 갖춰진 도심지를 선호하는 트렌드 정착 전망.

 

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결론적으로 한국 부동산 시장은

1) 1 ~ 2인 가구비율 증가 따른 소형주택 가격 상대적 강세

2) Baby Boomer들의 은퇴와 이들의 자녀 독립에 따른 중대형 APT 수요 감소로 이들 가격은 상대적 약세

3) 35세 ~ 55세 인구비율의 Peak Out으로 2012년을 전후하여 주택(APT 포함) 하락 압력 본격화

4) 15층 이상 APT의 재건축/리모델링 수익성 악화 인식 확산 따른 대단지 노후 APT의 투자 매력 감소

   (다세대/빌라 등은 준공과 더불어 그 가격 상에 감가상각이 반영되기 시작.

    반면 APT의 경우 저층APT들의 재건축 대박사례들로 인해 그 감가상각이 가격에 거의 반영되지 않아 왔음.

    하지만 재건축 시점이 되면, APT의 건축물로서의 가치는 제로로 수렴.

    결국 노후 APT의 가치는 토지가격만 남게됨.

    나아가 고층APT일수록 조합원 분담금 부담 증가로 인해 조합원들 내의 의견수렴이 어려움.

    결국 재건축 PF 기간이 늘어남으로써 조함원 분담금이 더욱 증가)

 

상기의 사유들로 인해 15층 이상 단지의 중대형 평수 APT들은 2012년을 전후하여

상당한 가격하락 압력에 직면하게 될 것임.  

 

이러한 노령화의 충격은 주식시장에도 직격탄.

소비성향 감소, 위험선호도 감소, 의료/노인복지 등의 비용 부담 증가 등이 복합적으로 작용하기 때문.

 

한국은 2012년을 전후로 하여 노령화 충격이 본격화 되지만,

일본의 경우는 1991년부터,

유럽/미국의 경우는 2007년을 전후하여

노령화 충격이 본격화되고 있음.

[출처] 팍스넷  4막5장 님의 글