[2008 부동산 투자가이드] 부동산시장 좌우할 5대 변수

부동산시장 좌우할 5대 변수

시장친화적 부동산 정책을 내세운 이명박 후보가 대통령에 당선됨에 따라 ‘세금폭탄’ ‘규제 폭탄’으로 일관하던 부동산 정책에 일대 변화가 예상된다. 이 후보의 당선이 확정되자마자 재건축 규제 완화에 대한 기대감으로 서울 강남권 재건축 아파트 매물이 줄어들고 호가가 수천만원 급등하는 등 가격 상승 조짐을 보이고 있다. 일부에서는 ‘이명박 효과’로 다시 집값이 상승세로 돌아설 가능성이 있다고 주장하고 있다. 하지만 대부분의 전문가는 규제 완화보다는 급증하는 미분양 주택, 금리 추이가 올해 주택시장을 좌우할 결정적 변수가 될 것으로 전망하고 있다. 2008년 부동산시장을 좌우할 변수를 살펴본다.

부동산시장 현안 및 이명박 공약

현안

▶ 사지도 팔지도 못하게 하는 세금폭탄 규제

▶ 재건축 규제, 신도시 난개발로 수도권 교통망 마비

▶ 지방 미분양 급증 및 건설업체 연쇄 부도 위기

▶ 지나치게 엄격한 대출 규제

▶ 아파트 중심의 편중된 주택공급

▶ 소형주택 부족에 의한 서민 전세난

이명박 공약

▶ 등록세와 취득세 통합, 보유세 증가에 맞추어 세율 인하

▶ 장기보유 1가구 1주택자 종부세·양도소득세 감면

▶ 미분양 주택의 임대주택 전환

▶ 장기전세 주택제도 보급 확대

▶ 도심재개발 활성화, 연간 주택 50만가구 공급

▶ 재건축·재개발 차익 서민주택 공급 재원으로 활용

세제 완화 공약

10년 보유 2억 차익 아파트 양도세 절반 이하로 “오히려 매물 늘어나 집값 안정될 것”

 당선자는 장기보유 1세대 1주택자의 종부세, 양도소득세 감면을 공약으로 내세웠다. 보유세와 양도세가 너무 높아 고가 아파트 소유자들은 집을 보유하기도 팔기도 어려운 게 사실이다. 차기 정부는 장기보유한 1세대 1주택자의 종부세는 상당한 감면 혜택을 준다는 방침이다. 감면 폭에 따라 달라지겠지만 고가 주택 수요를 늘릴 것으로 부동산업계는 기대하고 있다. 이 당선자는 보유기간이 길면 세금 감면 혜택을 크게 받을 수 있는 ‘연분연승법 과세제도’를 통해 양도세를 줄여주겠다고 공약했다. 현행 양도세는 보유기간 전체에 발생한 양도차액을 누진과세하는 방식이다. 연분연승법은 양도차액을 보유기간으로 나눠 과세하는 방식이다. 가령 10년간 보유한 아파트를 팔아 2억원의 양도차액이 발생할 경우, 현재 6030만원의 양도세를 내야 한다. 하지만 매년 2000만원씩 양도차익이 발생한 것으로 보고 낮은 세율을 적용하는 연분연승법으로 계산하면 2700만원 정도로 세금이 줄어든다. 이 제도는 보유기간이 길수록 낮은 세율을 적용받아 세금이 줄어드는 구조이다. 양도세 감면 혜택이 반드시 주택 수요를 늘리는 효과를 내지 않을 수 있다는 분석도 있다. ‘부동산114’ 김규정 팀장은 “양도세가 줄어들면 그 동안 집을 팔지 못하던 노년층이 오히려 매물을 내놓기 때문에 오히려 집값을 안정시키는 역할을 할 것”이라고 말했다. 스피드뱅크 박원갑 부사장은 “차기 정부가 다주택자에 대해서는 양도세·종합부동산세 감면 혜택을 주지 않을 것으로 예상되는 만큼 세제 완화가 부동산시장에 미치는 효과는 제한적일 것”이라고 전망했다.

재건축 규제 완화 공약

용적률 상향조정·도심 재개발 등 재건축은 단체장 권한… ‘이명박 효과’ 일시적

집값 급등의 주범으로 지목돼 수많은 중복규제가 적용되고 있는 재건축 아파트에 대해서도 새해에는 규제가 일정 정도 풀어질 전망이다. 이명박 당선자는 서울시장 시절 강북 뉴타운을 주도했으며 신도시 개발에 대해 부정적이다. 이 당선자는 “용적률 상향조정, 도심 재개발 등을 통해 부동산 가격을 안정시키겠다”고 공약했다. 때문에 이명박 후보의 당선이 유력해지면서 강남 재건축 아파트가 규제 해제에 대한 기대감으로 집값 오름세를 보였다. 현재 재건축은 층고·용적률 등의 규제에서 소형 평형 의무제·후분양제·임대주택의무제 등 각종 중복규제가 가해지고 있다. 

하지만 규제가 통폐합될 가능성은 있지만 일시에 완화되지는 않을 전망이다. 이 당선자는 “재건축·재개발 개발 차익을 서민주택 공급 재원으로 활용한다” “용적률 완화를 통해 서민주택을 공급한다”고 밝혔다. 재건축 용적률 규제가 완화돼도 일정 정도 임대주택을 짓는 등의 제도는 유지될 가능성이 높다. 

더군다나 재건축에 대한 구체적 규제는 대통령의 소관사항이 아니라 지방자치단체의 몫이다.  현재 중앙정부의 재건축 용적률 가이드라인은 300%이지만 서울시가 250%로 규제하고 있으며, 재건축 가능 연한도 서울시의 규제이다. 차기 정부 출범 전까지 기대감으로 재건축 아파트 가격이 오를 수 있지만 실제로 구체적 정부안이 나오면 다시 가격이 하락할 가능성도 높다.

10만가구를 넘어선 미분양 주택

연초에도 물량 쏟아져… 연쇄부도 이어질 수도 대량 미분양 사태 땐 부양책 도입 가능성

새해 주택시장의 최대 뇌관이 10만가구를 돌파한 미분양 주택이다. 정부 공식통계는 10만가구이지만 건설업계는 실질 미분양이 18만가구를 넘어선 것으로 보고 있다. 더군다나 분양가 상한제를 피하기 위한 건설업체들의 물량이 쏟아져 연말·연초에만 10만가구의 추가분양도 예상된다.

일부에서는 새해 봄 미분양 주택이 20만가구를 육박, 건설업체의 연쇄부도로 이어질 수 있다는 비관론도 내놓고 있다. 미분양 주택 급증은 전체 주택시장의 침체를 가속화하고 정부의 긴급대책으로 이어질 수 있다. IMF 외환 위기 당시 정부는 분양권 전매제한 허용, 미분양 주택 취득세·등록세·양도세 감면 등의 혜택을 줬다. 미분양 주택이 전체 경기를 악화시킬 정도로 심각해지면 차기 정부가 비슷한 정책을 펼 가능성이 높다. 하지만 미분양이 심각한 지방이 아닌 수도권에는 적용될 가능성이 높아 보이지 않는다.

그러나 수도권 신도시에서도 대량 미분양 사태가 발생할 경우, 분양권 전매 허용과 같은 경기부양책이 도입될 가능성을 배제할 수 없다.

강남권 주택가격

송파구만 2만가구 입주… 역전세난 가능성 강남 전세 수요자는 대단지 입주 시점 노려라

강남권 주택가격은 전체 주택시장의 바로미터이다. 새해 강남권에는 서울 전체 입주 물량의 절반 정도인 2만4000여가구의 새 아파트가 입주한다. 특히 송파구는 2만가구가 넘는 대규모 입주가 이어져 집주인이 세입자를 구하지 못하는 역전세란이 발생할 가능성도 높다. 신천동 시영(6864가구), 잠실동 주공1단지(5678가구)와 2단지(5563가구) 등 재건축 단지가 새해 7월 이후 줄줄이 입주한다. 강동구에서는 암사동 강동시영 1단지를 재건축한 롯데캐슬퍼스트(3226가구)의 입주가 예정돼 있다. 강남구와 서초구는 입주물량이 거의 없지만 송파구의 대단지 입주 영향으로 전세시장에 여유가 있을 것으로 전망된다. ‘부동산114’ 김규정 팀장은 “강남권 전세 수요자라면 대단지 입주 시점에 집을 옮길 경우 상당히 저렴한 가격에 전세를 얻을 수 있을 것”이라며 “전세를 놓을 집주인은 입주 시기를 피하지 않으면 상당히 고생할 것”이라고 말했다.

고금리 추세 지속되나

주택담보대출금리 9%까지… 오름세 당분간 계속 금리 안정 못 이루면 집값 급락 등 시장 붕괴

올해 시장의 최대 변수 중 하나가 금리이다. 지난 4~5년간 집값 오름세의 근본적 원인은 사상 유례 없는 저금리였다. 하지만 최근 주택 담보대출금리가 9%까지 치솟는 등 금리 오름세가 지속되면 집값이 다시 오르기는 어렵다. 전문가들은 새해에도 고금리 추세가 이어질 것으로 전망하고 있다. 삼성경제연구소 전효찬 연구원은 “지금 정도의 금리 수준이 새해에도 유지될 것”이라고 전망했다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “새해에도 금리가 계속 오른다면 주택가격이 급락하는 등 주택시장 전체가 붕괴될 수도 있다”고 전망했다. 반면 글로벌 유동성 위기가 극복되고 다시 금리가 급격히 안정세를 되찾는다면 부동산시장에도 상당히 긍정적 역할을 할 것으로 보인다.

/ 차학봉 조선일보 산업부 차장대우 hbcha@chosun.com