부동산-보유의 위험

우리는 일생 동안 몇 차례의 중요한 기회를 맞이하는데, 자산형성의 관점에서 봤을 때

이러한 순간은 대개 30~40대에 찾아온다. 인생 전반을 좌우할 수 있는 중요한 의사결정

의 순간이 지금 살고 있는 하루 하루의 연속선상에 있기 때문에 투자 대상 別  최소한 잘

못된 선택을 피할 수 있는 자신만의 기준이 필요하다.

 

투자를 ‘원금의 손실 가능성을 지닌 이익 추구활동’ 이라고 정의 내린다면 은행 저축을

제외한 모든 이익 추구활동은 투자의 범주 내에 들어올 것이다. 여기서 손실 가능성을

줄이고 이익을 극대화 하고자 여러 투자 가능성을 적절히 조합하는 것을 ‘분산투자’라고

한다. 투자에 앞서 ‘분산투자’를 바라보는 현명한 관점이 선행되야 한다.

 

‘손실 가능성’이란 투자가 가지는 가장 중요한 속성 중 하나이며 이는 크게 ‘원금 손실

가능성’과 ‘기회의 손실 가능성’으로 구분된다. 전자를 개별 투자에 대한 세부적인 전술

에 비유한다면 후자는 전체적인 큰 흐름, 전략적인 부분에 빗대어 표현할 수 있을 것이

다.

세부적인 전술의 실패는 회복 가능할 수 있지만 전략의 실패는 돌이킬 수 없는 일이 될

수 있다. 따라서 생애 전반을 조망하는 ‘자산배분’이라는 큰 틀 속에서 세부 투자에 대한

의사결정이 진행 되야 하고, 이는 ‘분산투자’의 형태로 나타날 것이다.

 

그렇다면 우리의 현실은 어떠한가? 일상에서 가장 손쉽게 접하는 금융자산과 부동산 자

산에 대해 살펴보자. 오랜 기간 부동산에 대한 우리나라 사람들의 신뢰는 절대적이었다.

오죽하면 ‘부동산 불패신화’라는 얘기가 나왔을까? 2006년 말 전체 가계 자산 중 부동산

이 차지하는 비중이 80%를 육박한다는 것은 미국(30%), 일본(35%)과 비교해봤을 때

이러한 사실을 반증한다.

 

일반적으로 한 국가의 경우 후진국에서 선진국으로 갈수록, 개인의 경우 연령이 높아질

수록 실물자산에 대한 금융자산의 비율이 높아진다고 한다. 따라서 현재의 이러한 자산

구조의 편중현상은 필연적으로 변화의 큰 흐름을 맞이할 것으로 예상된다.

 

오랜 기간 침체되어 있던 국내 증시가 2005년 종합주가지수 1000 포인트를 돌파한 후

본격적인 상승 분위기로 접어들자 각 금융기관에서는 앞다투어 ‘금융자산 비중의 상향

조정’이라는 슬로건을 내걸고 부동산 거품에 대해 경고하고 있다.

 

이를 투자자의 관점에서 좀 더 냉정하게 살펴보자. 가격의 형성은 기본적으로 수요와 공

급의 원리에 따르며 이는 인구구조와 밀접한 연관성을 지닌다. 즉, 주택을 구입하는 연

령층이 증가하는지, 혹은 감소하는지를 살펴보는 것은 향 후 부동산 가격을 전망하는 핵

심요인이 될 것이다.

 

1990년대 일본 부동산 가격 폭락, 2005년 이후 미국의 부동산 시장 침체는 베이비 부머

의 주택구입 붐이 끝나는 시기와 정확히 일치한다. 우리나라는 2015년을 정점으로 주택

수요의 가장 강력한 축인 베이비 부머의 은퇴가 진행될 예정이며 수요와 공급의 균형은

큰 변화를 맞이할 것이다.

 

이러한 전망과는 무관하게 여전히 사겠다는 사람들로 인해 가격은 정점을 향해 치닫고 있다. 지금의 상황은 마치 심지가 거의 타 들어가는 ‘폭탄 돌리기’ 게임을 떠올리게 한다. 혹시 과도한 빚을 감수하고서라도 내 집 마련이라는 꿈의 실현을 눈앞에 두고 있다면 냉정하게 질문을 던져보자. ‘이 후 내가 주택을 팔고 싶을 때 누가 살 것인가?’

 

출산율이 급격히 줄어들고 기대여명이 꾸준히 증가하고 있다. 지금의 젊은 층들은 어느 순간 4세대에 이르는 부양을 해야 하는 상황을 맞이할 것이다. 가능한 한 체중을 줄이고 체력을 키워야 할 시점이다.

 

현 부동산에 거품이 있다면 과연 어느 정도의 수준일까?

 

- 매매가격대비 적정전세가격을 75%라고 했을 때 2006년 12월 현재 전국평균 54.7%정도이며,  서울 강남은 30%정도임을 감안했을 때 매매가에 60%정도의 거품이 끼어있다는 추측을 해볼 수 있다. (국민은행 전국주택가격동향조사-2006.12)

- 2006년 말 기준 부동산 시가총액과 연간 국민총생산(GDP)의 비율은 1990년 거품이 꺼지기 직전 일본의 경우 5.3배, 2006년 한국의 땅값총액은 GDP의 무려 6.5배이다. 어쩌면 일본보다 우리의 거품이 더 클지도 모른다.

 

투자의 기준과 자산 배분의 과정은 흑백논리가 아닌 종합적인 시각으로 접근해야 하며 부동산을 투자의 관점에서만 볼 수는 없다. 그렇지만 앞서 언급했듯이 ‘기회의 손실 가능성’을 고려해 본다면 일생을 통틀어 가장 큰 투자인 주택구입은 여러 가지 상황을 고려해서 냉정하게 따져봐야 한다. 베이비 부머의 은퇴가 진행되는 현재 시점에서 미국 중산층의 7가정 중 1가정이 파산을 경험하고 있다. 무리한 주택관련 비용이 가장 큰 원인이라는 것은 우리에게 암시하는 바가 크다.   

무리한 주택구입->주택가치하락->소비위축->부양인구증가에 따른 사회적 비용증가->투자기회손실->불안한 노후, 가능한 시나리오라면 충분히 우려스럽지 않은가?

 

30~40대는 일생의 자산 형성을 하는 가장 중요한 시기이며 ‘원금손실’보다는 ‘기회의 손실’에 더 무게를 둬야 하는 시기이다.(주거 관련 부채비용이 월 소득의 30%를 넘는다면 재고해봐야 한다.) 기존의 고정관념에서 과감히 탈피하고 인생 전반을 조망하는 계획에 따른 세심한 투자 전략 수립이 필요한 시기이다.

 

서두르지 말자. 충분히 준비 되 있는 사람들에게 더 좋은 기회가 찾아올 것이다.